BTLG11 conclui compra de R$ 375 milhões em galpão logístico em Guarulhos
O BTLG11 (BTG Pactual Logística Fundo de Investimento Imobiliário) concluiu, nesta quarta-feira, a compra de um imóvel logístico em Guarulhos (SP) por R$ 375 milhões. O ativo, denominado BTLG Guarulhos I, possui 95.348 metros quadrados de área bruta locável, está 100% locado e situa-se a menos de 30 quilômetros da capital paulista.
Da quantia total, o fundo imobiliário desembolsou R$ 225 milhões à vista, equivalentes a 60% do valor da aquisição. Os R$ 150 milhões restantes, correspondendo a 40% da compra, serão pagos em 18 meses com correção pela variação do IPCA. Desde o pagamento da primeira parcela, o BTLG11 passou a receber a totalidade das receitas de locação do imóvel.
Segundo o fato relevante divulgado pela gestora, a transação apresenta cap rate de entrada de aproximadamente 9,1%. A gestão projeta um yield médio de cerca de 15,2% ao longo dos próximos 18 meses. A operação foi classificada como um ativo logístico de padrão AAA, com nave principal estruturada para cross docking, solução voltada ao recebimento e redistribuição de mercadorias. O preço de aquisição equivale a R$ 3.924 por metro quadrado.
Com a incorporação do BTLG Guarulhos I, a participação do fundo em imóveis situados em até 30 quilômetros de São Paulo, medida pela contribuição na receita, aumenta de 38% para 42%, representando um avanço de aproximadamente quatro pontos percentuais. A gestora destacou a localização como um dos principais pontos da aquisição.
A apresentação da gestão indica potencial de revisão dos valores de locação. O aluguel médio atual é de R$ 29,80 por metro quadrado, enquanto novas locações observadas na região variam entre R$ 33 e R$ 40 por metro quadrado. A análise de sensibilidade apresentada para diferentes níveis de aluguel nessa faixa representa cenários e referências, não receitas já contratadas.
A compra foi viabilizada após a conclusão da 16ª emissão de cotas do BTLG11, que captou R$ 1,81 bilhão, superando os R$ 1,6 bilhão inicialmente previstos. A oferta gerou 17.629.909 novas cotas. Durante o período de aguardo pela alocação dos recursos, estes permaneceram aplicados em instrumentos de renda fixa.
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